Inversión en vivienda

La inversión inmobiliariadescarga recupera su atractivo. Se ha visto como en el 2014 la inversión en el sector inmobiliario en España, y como no, en nuestra Comunidad, ha experimentado un repunte respecto a los largos años de crisis que llevamos arrastrando.

El inversor inmobiliario debe localizar las oportunidades, no solo se trata de encontrar chollos o gangas, nada más lejos, se trata de encontrar productos que puedan generar una rentabilidad a medio/largo plazo, y no siempre los chollos son susceptibles de generar ese rendimiento. Hemos visto pisos de 120 m2 a 34.000 euros, ahora bien, generalmente terceros y cuartos sin ascensor, en comunidades de propietarios llenas de morosos, viviendas en mal estado, en zonas degradadas, con poco atractivo para su reventa e incluso para alquilarlo. Desde Inmoprocesmallorca, consideramos que esa no es una oportunidad rentable, la verdad es que esa opción puede resultar un pozo sin fondo, donde se podrá tirar el dinero a espuertas para conseguir generar algún beneficio.

Además, no se debe olvidar que cuando se adquiere una vivienda, ésta conlleva una serie de gastos anuales solo por el mantenimiento, los cuales, se estiman según algunos expertos entre el 1’5 y el 2% del precio de compra de la vivienda, pensemos en calefacción, luz, agua, cuotas a las comunidades de vecinos, IBI, gastos de basura y algunos más que pueden surgir.

Así pues, se trata de buscar zonas con encanto donde las viviendas se puedan vender sin excesiva dificultad o en su caso sean fáciles de alquilar, generando una rentabilidad del 3 al 5% anual. El secreto no es especular con la compra, sino generar beneficios, aunque sean pequeños, pero constantes.

Ciertamente el mercado residencial es una inversión difícil porqué normalmente las casas en propiedad tienen un componente emocional que es muy difícil justificar desde el punto de vista financiero, pero si logramos encontrar una propiedad que haya perdido esa carga o componente emocional  del propietario habremos dado pasos de gigante.

Hay que analizar el mercado en el que se quiere comprar, especialmente porqué en algunos sitios la estabilización de precios llegará pronto, mientras que en otros tardará bastante, más si tenemos en cuenta el stock bancario que cuenta con muchas propiedades mal ubicadas y con poco o ningún atractivo, esas propiedades, es de esperar que aún deban seguir bajando.

En definitiva, no todas las propiedades son una buena oportunidad de inversión, y muy pocas veces las propiedades chollo llevan incorporado ese componente de rentabilidad que deberíamos buscar. Además, puede ser interesante utilizar ratios financieros para identificar buenas inversiones, siendo los más sencillos el Cap Rate y el Cash on Cash, que son prácticos, universales y pueden ayudar a medir la rentabilidad de un inmueble, aunque también es cierto que estos cálculos no lo son todo, es muy importante también utilizar el sentido común. No sabemos si es sentido común o … pero lo cierto es que el magnate estadounidense Warren Buffet, quién acumula la tercera mayor riqueza del planeta, ha decidido invertir en España, por algo será, constituyendo la Berkshire Residential Assets1 con el objetivo de adquirir todo tipo de inmuebles, quizás porqué intuye que los precios empiezan a estabilizarse e incluso a subir en algunas zonas, seguramente no quiere desaprovechar el hecho de que los precios se desplomasen casi un 40% desde antes de la crisis hasta ahora. Esa gente huele el negocio a lo lejos.

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